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從各地住宅市場(chǎng)調(diào)控頻出，到部分重點(diǎn)城市逐步出讓租賃地塊，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨重大行業(yè)變**。如何在住宅地產(chǎn)之外尋求新的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)正成為房企又一個(gè)著力點(diǎn)。

今年7月，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在半年業(yè)績(jī)會(huì)上，一反過去看衰內(nèi)地整體商業(yè)零售環(huán)境的論調(diào)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)寒冬正在過去，一線正在恢復(fù)、二線還需時(shí)間：“中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還有二三十年好光景，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看很樂觀。”

在此前數(shù)年時(shí)間里，由于經(jīng)歷了一輪百貨業(yè)的倒閉潮，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一度被認(rèn)為至瀕死邊緣。除了整體“L”型經(jīng)濟(jì)的影響外，線上購(gòu)物、電商行業(yè)沖擊，被傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)視為洪水猛獸。

然而，面臨網(wǎng)絡(luò)沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和多方位結(jié)合，正帶給行業(yè)新的契機(jī)。在近期的一場(chǎng)內(nèi)部論壇上，多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)下，將線上線下結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)跨界，進(jìn)行場(chǎng)景營(yíng)造，是目前新商業(yè)生態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)。

“互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，以及物流供應(yīng)鏈的完善帶來消費(fèi)者、客群的變化，不僅是中國(guó)，也是全球?qū)嶓w商店都在面臨的巨大挑戰(zhàn)。”華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁、華南大區(qū)總經(jīng)理孔小凱認(rèn)為，當(dāng)下的實(shí)體商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)商，正面臨著四個(gè)挑戰(zhàn)。

“第一，消費(fèi)人群發(fā)生巨大變化，80后—00后成為消費(fèi)主力，消費(fèi)方式和訴求都和60后—70后又很大不同；第二，互聯(lián)網(wǎng)深入到消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)行為當(dāng)中，就形成連兩個(gè)趨勢(shì)：整體場(chǎng)景營(yíng)造，以及實(shí)體商業(yè)線上化。”

孔小凱認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)不能簡(jiǎn)單將互聯(lián)網(wǎng)看作對(duì)手，而是技術(shù)手段和工具，零售商開始投資全渠道模式，線上線下并舉，例如宜家、紅星麥凱龍等傳統(tǒng)線下運(yùn)營(yíng)商開設(shè)了網(wǎng)上商城，亞馬遜、阿里等電商也開設(shè)了線下實(shí)體“無人店”。

另外，在聚焦傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間，也是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)。“還有一個(gè)挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)人生死存亡的考驗(yàn)，就是去庫(kù)存。”孔小凱認(rèn)為，經(jīng)過近10年的推進(jìn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)體量目前有超過5億平方米，很多重點(diǎn)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超過東京、巴黎等世界一級(jí)城市，是這個(gè)行業(yè)面臨的極大挑戰(zhàn)。

為了應(yīng)對(duì)上述挑戰(zhàn)，華潤(rùn)置地也對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，例如在青島萬象城設(shè)計(jì)了一萬平方米的運(yùn)動(dòng)公園場(chǎng)景營(yíng)造。另外，在會(huì)員基礎(chǔ)上建立一個(gè)大的數(shù)據(jù)平臺(tái)，進(jìn)行華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)的業(yè)務(wù)整合，同時(shí)跨界文化體育和營(yíng)業(yè)，統(tǒng)籌文化公司，進(jìn)行多方位嘗試。

香港置地集團(tuán)執(zhí)行董事、中國(guó)區(qū)總裁凌常峰也認(rèn)同互聯(lián)網(wǎng)下商業(yè)調(diào)整結(jié)合的觀點(diǎn)。由于香港置地超過百年的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，使得他們深刻地認(rèn)識(shí)到，在商業(yè)行業(yè)當(dāng)中要保持應(yīng)需而變：“我們現(xiàn)在遇到的問題是互聯(lián)網(wǎng)，但是前人就沒有遇到過挑戰(zhàn)嗎？從商業(yè)街到百貨公司，從百貨公司到購(gòu)物中心，也是時(shí)代的變化。”

雖然互聯(lián)網(wǎng)滲透消費(fèi)，然而實(shí)體商業(yè)的明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也在逐步顯現(xiàn)。雷軍在采訪中就曾流露出對(duì)過去幾年忽略線下的懊悔，他認(rèn)為，體驗(yàn)感和及時(shí)性，是線下商業(yè)無法替代的優(yōu)勢(shì)，電商物流再快也實(shí)現(xiàn)不了。

但他也指出，在商業(yè)地產(chǎn)尋求多元化和多嘗試之下，“量力而行”就變得很重要。他透露，現(xiàn)階段體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的利潤(rùn)率是大大低于零售業(yè)的，這是商場(chǎng)普遍面臨的問題。所以商業(yè)地產(chǎn)公司一定要有健康的資產(chǎn)負(fù)債表，長(zhǎng)期資金成本要控制在3%以內(nèi)，才可以支撐起一個(gè)獨(dú)立創(chuàng)造發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的商場(chǎng)：“國(guó)內(nèi)現(xiàn)在一些開發(fā)企業(yè)借短債做長(zhǎng)線投資，這是非常危險(xiǎn)的行為，因?yàn)樵谪?cái)務(wù)重壓之下，經(jīng)營(yíng)會(huì)完全變形，走向一個(gè)不可測(cè)的方向去。”

盡管行業(yè)內(nèi)普遍看好國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展前景，同時(shí)有著和技術(shù)結(jié)合的良好條件，但是國(guó)內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)對(duì)標(biāo)國(guó)際一線，在一些領(lǐng)域上依舊有很大差距。上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)彎道超車的情況多，但屬于自身沉淀的少。這和凌常峰的觀點(diǎn)一致：“國(guó)內(nèi)沒有商業(yè)獨(dú)創(chuàng)性概念，顛覆性創(chuàng)新的人不夠。商業(yè)地產(chǎn)也好，業(yè)界也好，填得內(nèi)容大部分還是別人的。”

不過對(duì)于未來，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者還是表達(dá)出信心。凌常峰認(rèn)為，空間有價(jià)值并且不會(huì)消亡，只是我們?cè)诶锩嫣钍裁磧?nèi)容放什么東西。面對(duì)行業(yè)變幻，始終只有消失的商家，沒有消失的商場(chǎng)；只有消失的公司，沒有消失的行業(yè)：“能不能創(chuàng)造業(yè)態(tài)和需求，是這個(gè)時(shí)代遇到的新問題。”