visionheaven

說幾句關(guān)于投資的問題，先說什么樣的房子漲的多，從過去的經(jīng)驗來看，總價低的房子漲的多，包括兩種，一種是面積小，單價較高的市區(qū)學(xué)區(qū)房，另一種是單價低的市郊次新。為什么呢，因為有個總價約束的問題，天津市受到大眾關(guān)注的房子，在目前的收入情況下，就是300w以下的，二手房成交中基本上90%都是300w以下的，就是說什么呢，一個500w的房子，不管性價比多高，能買的起的人群只占全部人口的2%，那么抬價就在這么一點人中進(jìn)行，抬不動的。相反，一個200w的房子，可能50%的人都買得起，搶的人多就很容易有高溢價。現(xiàn)在市場上，同一個小區(qū)，500w的房子單價比300w的至少低10%。假如說投資，你買一個200w的房子，翻倍就是400w，5年以后收入上漲了，有收入支撐的承受力可能從300w漲到400w了，那么你這個400w變現(xiàn)就是有可能的。而如果你買一個300w的房子，那翻倍就是600w，這600w的價格超過收入能支撐的那個400w上限了，你想變現(xiàn)就會很難，運氣好500w也許能賣掉。現(xiàn)在的情況其實就是這樣，很多人五年前買了300w的房子，現(xiàn)在確實可能報價有600w了，但你實際賣就知道幾乎賣不出去的。梅江地區(qū)以前就很宜居，也很熱門，價格一直不便宜，但是實際漲幅并不高，原因一個是戶型普遍偏大，二是教育比起和平還是不行，就一個河西中心小學(xué)。天津市和北京是不一樣的，北京是首都，既吸引人才也吸引地區(qū)先富起來的人，所以北京高價盤的支撐很強，天津只能吸引外地人才，外地土豪是不會認(rèn)天津的，所以，天津的房價的強支撐是和人民實際收入高度相關(guān)的。目前來說唯一有可能例外的就是和平區(qū)，原因何在呢，天津?qū)τ谌珖鴣碇v是一座沒有新聞的城市，所以外地人是不了解天津的，而且是非常不了解，天津本地人呢，其實也不了解天津，他們只了解自己家門口那點地方，但是和平區(qū)天津人都知道，雖然和平的房子到底怎么樣，絕大部分人未必真去看過，可是和平教育好是有口皆碑的。北京有部分外溢的購買力到天津，可以撐起來一小部分高價住宅，而北京外溢到天津的購買力其主要目的就是為了天津優(yōu)質(zhì)的教育資源，所以和平區(qū)的600w、700w的學(xué)區(qū)房漲的特別多并且還能賣掉。北京人問天津熟人哪教育最好？不管懂不懂的肯定告訴他們和平區(qū)，所以外地人對天津的認(rèn)識，就是和平區(qū)，僅限和平區(qū)，只有第一才有意義。梅江地區(qū)風(fēng)景好宜居，但是北京購買力恐怕不會為了宜居來高價接盤的。看看今年三月份北京學(xué)區(qū)房的瘋狂就知道了，雖然現(xiàn)在又跌了，但是真正讓人狂熱的只有學(xué)區(qū)房，而且最好是宜居學(xué)區(qū)房，因為外地人沒有別的房子，還是要住的，買兩個太麻煩了，而且600、700w的價格北京人并不覺得貴。你投資什么樣的房子，首先得考慮你以后賣的時候到底誰會買？天津人會買宜居的好房子，但是他們到時候有沒有錢？2015-2030規(guī)劃天津在未來十年還會是人口持續(xù)流入，跟北京上海已經(jīng)開始疏解低端人口不同，未來還是會有大量人口流入天津，那么低總價上車盤應(yīng)該還是會比較熱門的。至于高端宜居盤未來十年會不會變得好賣了，這事不好說，靠收入是沒戲的，但是有些家庭可能會逐漸空出一些老破小來，二換一或者三換一就買得起了。至于和平的宜居學(xué)區(qū)是否會繼續(xù)熱賣，也不好說，北京已經(jīng)疏解人口了，人口成流出狀態(tài)，如果北京開始收縮了，那往天津的外溢需求就沒那么多了。河西新梅江地區(qū)各方面都不錯，也引進(jìn)了好幾所重點，但是好老師的培養(yǎng)可沒有建個校舍那么容易，一個學(xué)校分校區(qū)成長成熟需要起碼十年。未來的投資可以分成兩種策略，1是買低總價的剛需，200w以下，或者宜居或者學(xué)區(qū)，2如果高總價那就要買一些真正的好房子，別人愿意砸鍋賣鐵買的，比如和平宜居學(xué)區(qū)，如果不是和平呢，那必須有好的物業(yè)，好的小區(qū)，好的裝修，好的戶型，如果一個家庭愿意集全家之力湊1000w買大改善，除了距離以外，別的什么都不會妥協(xié)。老梅江可以買，新梅江也可以買，市區(qū)內(nèi)最近幾年新盤也可以買，但是一定要優(yōu)中選優(yōu)。天津市總的來說真正好的房子還是比較稀缺的，我提幾個特點，大家參考，首先物業(yè)管的嚴(yán)，小區(qū)不能隨意出入，小區(qū)有綠化像花園可以跑步，人車分流，電梯直接通負(fù)一地庫，小區(qū)車位充足不用搶車位，每戶有預(yù)留空調(diào)位，小區(qū)不許外掛空調(diào)，每個樓不超過兩梯四戶。房型南北通透，面寬大于進(jìn)深，不要頂樓一樓，層高裝修前不低于3米，120平米以上必須雙衛(wèi)，樓和樓之間間距要寬，低層要注意前面的樓是否影響采光。房子最好建于2010年以后，必須是知名大開發(fā)商的樓盤。各方面條件都符合的，距離稍微遠(yuǎn)一點問題應(yīng)該不大，考慮到天津的發(fā)展進(jìn)程，建議是海河-子牙河連線以北地區(qū)以外環(huán)線為界，海河-子牙河連線以南地區(qū)以外環(huán)線外五公里為界。
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wendy_hx

交通不好的市區(qū)主要是中環(huán)線以里，我平時活動范圍就到銀河為止，再往里基本不去了。戶型不同的房子空氣流通 ...

也得多接地氣，總拍高大上，也要照顧老破小

visionheaven

可伶可俐小寶貝 發(fā)表于 2017-10-15 00:11
環(huán)外也不好開呀，上下班高峰比市區(qū)還難走了。覺得外頭開車舒服難道平時不來市區(qū)嗎？孩子上學(xué)也得進(jìn)市區(qū)呀。..

交通不好的市區(qū)主要是中環(huán)線以里，我平時活動范圍就到銀河為止，再往里基本不去了。戶型不同的房子空氣流通程度不一樣，比如從不通透的搬到通透的就容易感冒，需要適應(yīng)一下。
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可伶可俐小寶貝

環(huán)外也不好開呀，上下班高峰比市區(qū)還難走了。覺得外頭開車舒服難道平時不來市區(qū)嗎？孩子上學(xué)也得進(jìn)市區(qū)呀。嚴(yán)格來講如果沒有上下學(xué)，市區(qū)里其實根本不用怎么開車，走路騎車就夠了，我每天市區(qū)開車就是孩子上下學(xué)。
新梅江我是不太了解，一年去不了幾次。很少去一是生活工作圈不在那，二是風(fēng)水和八字，可能是我八字壓不住那邊吧，不適合過去，所以日常性回避。
奇怪吧，這個東西對我確實有影響，我對這個真是有點信。天津一個奧城附近一個梅江區(qū)域，每次長期逗留不是會生病就是有小事故，論壇里有沒有高人給破破？
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visionheaven

可伶可俐小寶貝 發(fā)表于 2017-10-13 09:13
靳大熊熊 發(fā)表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認(rèn)同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在..

你都猜對了，真有才。如果不是孩子需求，我估計市區(qū)就留個幾十萬的不帶學(xué)區(qū)的小房子放戶口。雖然在市中心住了幾十年，但我一點都不懷念，主要還是交通太煩了，停車費勁，外面開車順心，以后地鐵通了孩子自己進(jìn)市里玩也很方便！孩子上學(xué)開車五六公里并不算遠(yuǎn)。

天津市以后最好的地區(qū)肯定是新梅江地區(qū)，有好房子有商場有學(xué)校有地鐵，就是價格不便宜，未來也是很好的選擇。現(xiàn)在市里宜居的好房子太貴了，我喜歡的也買不起。
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visionheaven

靳大熊熊 發(fā)表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認(rèn)同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在市里沒留房子嗎？..

有啊，總要給孩子留個學(xué)區(qū)嘛。這個沒辦法的。
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可伶可俐小寶貝

靳大熊熊 發(fā)表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認(rèn)同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在市里沒留房子嗎？..

樓主肯定留了，應(yīng)該還是硬可學(xué)區(qū)，不過一定有了環(huán)外的新盤大平米，聽著像是大梅江各方向延長線上的。應(yīng)該當(dāng)初買著不貴，目前橫盤中。
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